गृहनिर्माण संस्थेतील देखभाल शुल्काची थकबाकी — कलम १५४ब-२९ खालील वसुली प्रमाणपत्र (पूर्वीचे कलम १०१)

बहुतेक गृहनिर्माण संस्थांमध्ये एखादा तरी सदनिकाधारक महिनोन् महिने देखभाल शुल्क भरत नाही. संस्थेला मात्र वीज, पाणी, सुरक्षा, कर्मचाऱ्यांचे पगार आणि दुरुस्तीचा खर्च दर महिन्याला करावाच लागतो. मग तो भार नियमित पैसे भरणाऱ्या सभासदांवर पडतो.

अशा थकबाकीसाठी कायद्याने संस्थेला एक जलद, संक्षिप्त मार्ग दिला आहे: निबंधकाकडून वसुली प्रमाणपत्र. हा मार्ग कोणत्या कलमात आहे, अर्ज कसा करायचा, व्याजाचा नियम काय आहे, आणि मुंबई उच्च न्यायालयाने अलीकडे काय सांगितले, ते या नोंदीत पाहू.

कलम १०१ पासून कलम १५४ब-२९ पर्यंत

महाराष्ट्र सहकारी संस्था अधिनियम, १९६० चे कलम १०१ ठरावीक प्रकारच्या संस्थांची थकबाकी जमीन महसुलाची थकबाकी म्हणून वसूल करण्याची तरतूद करते. २०१९ पूर्वी गृहनिर्माण संस्थांच्या देखभाल शुल्काची वसुली कलम १०१ खाली होत असे, अशी नोंद मुंबई उच्च न्यायालयाने Legacy प्रकरणात केली आहे.

९ मार्च २०१९ पासून गृहनिर्माण संस्थांसाठी स्वतंत्र प्रकरण १३-ब अधिनियमात आले. त्यातील कलम १५४ब-२९ ही आता गृहनिर्माण संस्थांच्या वसुलीसाठी विशेष तरतूद आहे. जुन्या उपविधींमध्ये किंवा जुन्या लेखांमध्ये "कलम १०१ खाली वसुली" असा उल्लेख दिसला, तरी गृहनिर्माण संस्थेसाठी सध्याचे कलम १५४ब-२९ आहे, हे लक्षात ठेवावे.

कलम १५४ब-२९ काय सांगते

या कलमाची चार पोटकलमे थोडक्यात अशी आहेत:

• पोटकलम (१): कलम ९१, ९३ आणि ९८ मध्ये काहीही असले तरी, संस्थेने आपली देणी, किंवा दुरुस्ती व देखभाल, बांधकाम खर्च आणि सेवा शुल्क यांच्या वसुलीसाठी अर्ज केला आणि लेखा विवरण व विहित कागदपत्रे दिली, तर निबंधक योग्य वाटेल ती चौकशी करून वसुली प्रमाणपत्र देऊ शकतो. "दुरुस्ती, देखभाल व सेवा शुल्क" म्हणजे संस्थेच्या उपविधीत नमूद केलेले शुल्क, असे स्पष्टीकरण आहे.
• पोटकलम (२): संस्था कारवाई करत नसेल, तर निबंधक स्वतःहून चौकशी करून प्रमाणपत्र देऊ शकतो.
• पोटकलम (३): प्रमाणपत्र अंतिम असते आणि त्यातील थकबाकीचा निर्णायक पुरावा असते; ती रक्कम जमीन महसुलाची थकबाकी म्हणून वसूल होते. त्याविरुद्ध कलम १५४ प्रमाणे पुनरीक्षण अर्ज करता येतो, आणि प्रमाणपत्र कोणत्याही न्यायालयात प्रश्नांकित करता येणार नाही, असे कलम सांगते. (तरीही खाली दिलेल्या प्रकरणांत उच्च न्यायालयाने रिट याचिकांवर निर्णय दिले आहेत.)
• पोटकलम (४): थकबाकी, व्याज आणि वसुलीचा खर्च भरला जाईपर्यंत किंवा समाधानकारक हमी दिली जाईपर्यंत जिल्हाधिकारी व निबंधक महाराष्ट्र जमीन महसूल संहिता, १९६६ प्रमाणे खबरदारीचे उपाय करू शकतात.

'देणी' आणि 'थकबाकीदार' यांची व्याख्या

कलम १५४ब-१(१२) नुसार "देणी" म्हणजे सभासद किंवा सदनिका मालकाने संस्थेला देय असलेली, संस्थेने लेखी बिल किंवा नोटिशीद्वारे मागितलेली, आणि अधिनियम, नियम व उपविधींवर आधारित रक्कम. म्हणजे लेखी मागणी आणि तिचा कायदेशीर आधार, या दोन्ही गोष्टी महत्त्वाच्या आहेत.

कलम १५४ब-१(११) नुसार "थकबाकीदार" म्हणजे जो सभासद, सदनिका मालक किंवा भोगवटादार बिल किंवा नोटीस बजावल्याच्या तारखेपासून, किंवा देय तारखेपासून, यांपैकी जी नंतरची असेल तिच्यापासून तीन महिन्यांत संस्थेची देणी भरत नाही.

अर्जाची प्रक्रिया: २०२६ चे नियम

१८ जून २०२६ च्या अधिसूचनेने आलेल्या महाराष्ट्र सहकारी संस्था (सुधारणा) नियम, २०२६ मधील नियम १०६क-१४ (इंग्रजी प्रतीत Rule 106C-14) ही प्रक्रिया सांगतो. प्रसिद्ध मजकुरानुसार अर्ज नमुना "Y-6" मध्ये, शंभर रुपये न्यायालय शुल्कासह करायचा असतो. ज्याच्याकडून रक्कम मागितली आहे ती व्यक्ती सभासद आहे की नाही, हे अर्जात स्पष्ट लिहावे लागते.

अर्जासोबत पुढील कागदपत्रे जोडायची असतात:

• अर्ज सादर करण्यासाठी आणि निबंधकासमोर बाजू मांडण्यासाठी प्राधिकारपत्र;
• थकबाकीदाराच्या अद्ययावत देणी खात्याची किंवा वैयक्तिक खतावणीची प्रमाणित प्रत;
• शुल्क, मोठ्या दुरुस्ती निधी किंवा बांधकाम खर्च आकारणीला मंजुरी देणाऱ्या ठरावाची प्रमाणित प्रत;
• देणीवरील सरळ व्याज आकारणीला मंजुरी देणाऱ्या ठरावाची प्रमाणित प्रत;
• शुल्क भरल्याचे मूळ कोषागार चलन किंवा इतर पुरावा;
• संस्थेने बजावलेल्या नोटिशीची प्रत.

अर्ज अपूर्ण असल्यास निबंधक सात दिवसांत त्रुटी दूर करायला सांगू शकतो; त्या दूर न झाल्यास अर्ज फेटाळला जातो. नोंदणीनंतर पंधरा दिवसांत विरुद्ध पक्षाला लेखी म्हणणे मांडण्यासाठी नोटीस जाते.

सुनावणीनंतर निबंधक कारणमीमांसा असलेला निर्णय देतो आणि नमुना "Y-7" मध्ये प्रमाणपत्र देतो. पहिल्या सुनावणीपासून तीन महिन्यांत अर्जाचा निर्णय देण्याचा प्रयत्न करावा, असे हा नियम सांगतो.

थकबाकीवरील व्याज

२०१४ च्या आदर्श उपविधींच्या प्रसिद्ध प्रतीनुसार थकबाकीवर दरसाल २१ टक्के सरळ व्याज, किंवा सर्वसाधारण सभा ठरवेल तो कमी दर, आकारता येत असे. या उपविधींचे क्रमांक वेगवेगळ्या प्रसिद्ध प्रतींमध्ये वेगळे दिसतात, म्हणून आपल्या संस्थेच्या नोंदणीकृत उपविधीतील क्रमांक आणि मजकूर पाहावा.

२०२६ च्या नियमांतील नियम १०६क-१२ मधील तक्त्यात "थकीत शुल्कावरील व्याज" सर्वसाधारण सभा ठरवेल त्या दराने, पण दरसाल १२ टक्के सरळ व्याजापेक्षा जास्त नाही, असे नमूद आहे.

जानेवारी २०२६ च्या Aspandiar निर्णयात, म्हणजे हे नियम येण्यापूर्वी, उपविधीवर आधारित २१ टक्के व्याज प्रथमदर्शनी बेकायदेशीर ठरवता येत नाही, असे न्यायालयाने म्हटले होते. नवी मर्यादा जुन्या कालावधीच्या थकबाकीवर कशी लागू होते, हा प्रश्न आम्ही वाचलेल्या स्रोतांत निकाली निघालेला दिसत नाही.

थकबाकीदार असण्याचे इतर परिणाम

• कलम १५४ब-१०(४): संस्थेचा थकबाकीदार असलेला सभासद व्यवस्थापन समितीत नियुक्त, नामनिर्देशित, निवडून किंवा स्वीकृत होण्यास किंवा समिती सदस्य राहण्यास पात्र नाही.
• कलम १५४ब-२३(१)(i): कोणत्याही संस्थेचा थकबाकीदार समिती सदस्य होण्यास अपात्र आहे. पोटकलम (२) नुसार अशी अपात्रता आल्यास त्या सदस्याचे पद रिक्त होते.
• पोटकलम (३) मधील पाच वर्षांची बंदी खंड (ii) ते (v) साठी आहे, थकबाकीच्या खंड (i) साठी नाही. पोटकलम (४) नुसार अशी अपात्रता संपताच व्यक्ती पुन्हा पात्र होते.
• मतदान: २०१९ च्या मजकुरातील कलम १५४ब-११ मध्ये थकबाकीदाराचा मताधिकार काढण्याचा उल्लेख आम्हाला आढळला नाही. मतदानाबाबत आपले उपविधी आणि सध्याचा कायदा पाहावा.

मुंबई उच्च न्यायालयाचे अलीकडील निर्णय

Legacy Co-op. Housing Society Ltd. v. Deputy Registrar (रिट याचिका २२२१/२०२४, १९ मार्च २०२४): मृत सह-धारकासोबत सदनिकेचा भोगवटा करणाऱ्या व्यक्तीकडील थकबाकीसाठीचा अर्ज उपनिबंधकाने "गुंतागुंतीचे प्रश्न" असे म्हणून फेटाळला आणि संस्थेला कलम ९१ खाली सहकार न्यायालयात जायला सांगितले. नियम ७७एफ हा कलम १०१ च्या चौकशीसाठी आहे, प्रकरण १३-ब मधील कार्यवाहीसाठी नाही, असे म्हणून न्यायालयाने तो आदेश रद्द केला आणि प्रकरण पुन्हा निर्णयासाठी पाठवले. प्रमाणपत्र देण्याचा आदेश दिला नाही.

Smita P. Dalvi v. Deputy Registrar (रिट याचिका (L) १४४८०/२०२४, ७ ऑगस्ट २०२४): पार्किंग शुल्क आणि त्यावरील दंडही संस्थेचे शुल्क आहे आणि त्यासाठी कलम १५४ब-२९ खाली अर्ज करता येतो; हे कलम "स्वयंपूर्ण संहिता" आहे, असे न्यायालयाने म्हटले. मात्र सहायक निबंधकाने याचिकाकर्तीचे मुद्दे विचारात घेतले नव्हते, म्हणून प्रमाणपत्राचा आदेश रद्द करून प्रकरण परत पाठवले; शुल्काच्या गुणवत्तेवर निर्णय दिला नाही.

Aspandiar Rashid Irani v. Pasayadan Co-op. Housing Society Ltd. (रिट याचिका ८०४४/२०२५ व संलग्न, १६ जानेवारी २०२६): देखभाल व सेवा शुल्क ही दर महिन्याला नव्याने उद्भवणारी, सतत चालणारी जबाबदारी आहे. कलम १५४ब-२९ मध्ये मुदत दिलेली नाही आणि मुदतीचा कायदा आणून ही वसुली अडवता येत नाही. देणीची जबाबदारी सदनिकेसोबत जाते, असे सांगून न्यायालयाने याचिका फेटाळल्या.

Khimjibhai Harjivanbhai Patadia v. State of Maharashtra (रिट याचिका ५४५/२०२६, २५ फेब्रुवारी २०२६): "देणी" च्या व्याख्येत सदनिका मालकाचाही उल्लेख असल्याने, केवळ नोंदणीकृत सभासद नाही म्हणून सदनिका मालक कलम १५४ब-२९ च्या कार्यवाहीतून सुटत नाही; मात्र मागणी लेखी आणि अधिनियम, नियम व उपविधींवर आधारित असली पाहिजे, असा या निर्णयाचा आशय आहे.

कलम ९१ चा वाद: पर्याय की वेगळा मार्ग?

कलम ९१ खाली संस्थेच्या कामकाजासंबंधी वाद सहकार न्यायालयात जातात. पण कलम १५४ब-२९ ची सुरुवातच "कलम ९१, ९३ आणि ९८ मध्ये काहीही असले तरी" अशी होते. Smita Dalvi प्रकरणात न्यायालयाने म्हटले की हे कलम कलम ९१ वर प्रभावी ठरते, आणि पार्किंग शुल्काच्या वसुलीसाठी कलम १५४ब-२९ खालील अर्ज हाच अधिनियमाखालील मार्ग आहे.

Aspandiar मध्ये, Sudhakar Hanumant Pawar निर्णयाचा संदर्भ देत, कलम ९२ (कलम ९१ च्या वादांसाठीची मुदत) कलम १५४ब-२९ च्या कार्यवाहीला लागू होत नाही, असे न्यायालयाने सांगितले.

दुसरीकडे, शुल्काचा आधार किंवा जास्त वसुली हाच खरा वाद असेल, तर Smita Dalvi मध्ये उद्धृत आदर्श उपविधी १७४ मध्ये "सभासदांकडून जास्त वसुली" आणि पार्किंगचे वाद सहकार न्यायालयाकडे दाखवले आहेत. संस्था देणी वसुलीसाठी आजही कलम ९१ चा वाद निवडू शकते का, आणि कोणत्या परिस्थितीत, हे आम्ही तपासलेल्या निर्णयांत ठरलेले नाही; म्हणून यावर ठाम विधान करत नाही.

प्रमाणपत्राला आव्हान: पुनरीक्षण आणि ५० टक्के रक्कम

कलम १५४(२अ) नुसार कलम १०१ खालील वसुली प्रमाणपत्राविरुद्धचा पुनरीक्षण अर्ज, अर्जदाराने एकूण वसूलपात्र रकमेच्या ५० टक्के रक्कम संस्थेकडे जमा केल्याशिवाय स्वीकारला जात नाही. २०१९ च्या सुधारणेने या पोटकलमात कलम १५४ब-२९ चा उल्लेख जोडला. Smita Dalvi प्रकरणातही उच्च न्यायालयाने याचिकाकर्तीला आधी ५० टक्के रक्कम संस्थेकडे जमा करायला सांगितले होते.

समितीसाठी व्यावहारिक मुद्दे

• प्रत्येक बिल किंवा मागणी लेखी द्या आणि ते बजावल्याचा पुरावा ठेवा; "देणी" च्या व्याख्येत लेखी मागणी आवश्यक आहे.
• शुल्क आणि व्याज दर मंजूर करणारे सर्वसाधारण सभेचे ठराव जपून ठेवा; २०२६ च्या नियमांनुसार अर्जासोबत त्यांच्या प्रमाणित प्रती लागतात.
• आपला व्याज दर १२ टक्क्यांच्या मर्यादेशी जुळतो का, ते तपासा.
• प्रत्येक सदनिकेची खतावणी अद्ययावत ठेवा; प्रमाणपत्राचा आधार हाच लेखा असतो.
• प्रमाणपत्राच्या अंमलबजावणीसाठी कलम १५४ब-२८(७) नुसार संस्था अधिसूचित गृहनिर्माण महासंघाच्या पॅनलमधील विशेष वसुली अधिकारी नेमू शकते.

टीप: ही नोंद कलम १५४ब-२९ व संबंधित कलमांचा (९ मार्च २०१९ च्या राजपत्रातील अध्यादेशाच्या इंग्रजी अनुवादानुसार), २०२६ च्या सुधारणा नियमांच्या प्रसिद्ध मजकुराचा, २०१४ च्या आदर्श उपविधींच्या एका प्रसिद्ध प्रतीचा आणि वर नमूद केलेल्या निर्णयांचा सारांश आहे. २०२६ चे नवीन आदर्श उपविधी अद्याप मसुदा अवस्थेत असल्याचे वृत्त आहे; ते अंतिम झाल्यावर क्रमांक आणि तरतुदी बदलू शकतात. व्याजाची नवी मर्यादा जुन्या थकबाकीवर कशी लागू होते, हे आम्ही निश्चित करू शकलो नाही. कृती करण्यापूर्वी अधिनियम, सध्याचे नियम, निर्णयांचा पूर्ण मजकूर आणि संस्थेचे नोंदणीकृत उपविधी वाचा.